現在、会社員をしながら区分マンションを5つ所有しています。
今後区分マンションのみを買い増ししていくべきか
キャッシュを貯めて一棟にチャレンジしていくか
一棟にチャレンジするにはどんなことに気をつけたらいいか、
日々勉強をしています。
今回「不動産投資家のリアル・ルール」を拝読し
勉強になったこと、これから行動の指針にしようと思ったことを
書いておこうと思います。
ちなみにこの本は、区分や築古戸建ではなく、一棟APについて詳しく書かれています。
【結論】勉強になったこと、気づいたこと
土地値を重視せよ
この本の著者は自己資産5,000万円で融資は４億円受けていたとのことです。
私は区分所有でこれからどのように融資を引こうか、引けるか悩んでいましたが
やっぱり、融資を引いていくためには、建物よりも不動の土地値がある物件、
土地だけでも買った後売ってプラスになるものを探す必要があると痛感しました。。
区分では融資を食いつぶしていき、限界が早めにきてしまうのは
専有面積を考えても致し方ないことですね。。
ちなみに、年収×10が融資引けると考えてますが
この枠を区分でただ食いつぶすのではなく、
土地値を重視した物件購入も検討していこうと思います。
購入前に含み益・含み損を見込め
「物件価格（販売価格）ー土地値ー解体費etc..」でどれだけ含み益（損）があるのか
そしてその含み益（損）と築40年までの家賃を足して
それで実質利回りを出すべきというものです。
（ちょっと私の計算と本書の計算が合わなかったので、
時間空けて再度計算してみようと思います。。笑）
私はこれまで実利回りとして
「{家賃ー（修繕積立金＋管理費＋固定資産税etc… ）}×12ヶ月/物件価格」
でみてましたが、これから一棟AP検討する際は
今回の計算も指標にしてみようと思います。
相続税についてのテクニック
不動産投資物件は、土地が路線価評価、建物が固定資産税評価なので
現金、株の評価が100％なのと比較すると相続税評価額が下がる！！なるほど！
そして、さらに借入分は資産から引かれるので、借入が多いほど相続税評価額が圧縮される！なるほど！！
ただ、タイミングによって税務署に否認される可能性があるとのことで
不動産で贈与することになる前に、良い税理士さんと知り合っておかないとなと感じました。
低金利で借りるためのポイント
金利と融資手数料を調整して、金利を低くすることで有利な条件で借入したことにする！！
これまで、金利自体をみて自分だとこれくらいの金利で融資を受けられると
考えたりしてたのですが、融資手数料も引っくるめて調整するのは、なるほど！と思いました。
そしてその低金利で借りれた実績をベースに、次の案件の際に同条件もしくはより低金利で借りる。。さすがです。
登記簿はこう読め
乙区を見て売主（現所有者）情報を読み解く！
抵当権ないと現金買いできる最強売主、根抵当権設定ありも金融機関からの評価が高いのでこの場合も最強売主！
つまり、指値等の交渉の余地があるのは
抵当権設定ありの金利が２％〜の売主
ちなみに抵当権設定金額が、予想される物件価格に対して低ければ返済比率高いので指値難しめ、とのことです。
いろいろな書類に書いてある情報を読み解いて、そこから行動していくと闇雲に動かずに済み、効率的かつ仲介会社さんにも変に迷惑かけることもないですね！
おすすめ案件
ズバリ、大手AP施工会社系列不動産会社案件（私の条件に近いもので言うと）！
理由は融資特約が受けつけてもらえる可能性がある
メンテナンスがされていて状態がいい
客付が容易 とのことです。
本に物件掲載サイトの紹介もあったので、見てみようと思います！
現時点でのこれからの投資指針
やはり、区分では限界があるので、一棟APにもシフトしていけたらと思っています。
ただ、ネックなのがキャッシュ！
やっぱり自己資金が必要になってくるので、長期スパンで考え
一棟APが購入できる客になろうと思います！
最後まで読んでいただきありがとうございました
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